В конце 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Закон № 494-ФЗ). Данным законом в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) введена новая глава «10. Комплексное развитие территорий».

Комплексное развитие территорий – это совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов (п. 34 ст.1 ГрК РФ).

Основные цели комплексного развития территории:

• повышение качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических объектов капитального строительства;
• улучшение жилищных условий граждан, включая направления, предусмотренные указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;
• развитие транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий населенных пунктов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;
• эффективное использование территорий населенных пунктов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;
• привлечение внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.

Законом № 494-ФЗ на территории всей страны вводится единый механизм комплексного развития территорий, включающий в себя снос аварийного и ветхого жилья. Рисунок 1 отражает направления комплексного развития территорий в свете внесенных новаций:

Рисунок 1 – Основные направления комплексного развития территорий.

Реализация нового механизма дает регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции жилых домов с учетом мнения жителей. Органы власти субъектов Российской Федерации будут определять необходимые технические характеристики, по которым многоквартирные дома будут включаться в адресные программы.

В качестве критериев определения границ территории комплексного развития, законом предусматривается, что земельные участки, занятые аварийным или иным жильем, подлежащим сносу, реконструкции, промышленной зоной, должны занимать не менее 50% территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии. При этом в случае принятия решения о комплексном развитии территории в отношении промышленных зон, в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома.

Разграничение полномочий по принятию решений о комплексном развитии территории

Правом принятия решений о комплексном развитии территорий в соответствии с законом, наделяются высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Законом или иным нормативным правовым актом региональных властей, полномочиями по принятию решений о комплексном развитии территорий могут быть наделены органы местного самоуправления

Порядок принятия решений о комплексном развитии территории по инициативе регионов и порядок реализации таких решений будет устанавливаться законодательством субъектов Российской Федерации.

По предложениям субъектов Российской Федерации, решение о комплексном развитии территории могут приниматься и на уровне Правительства Российской Федерации. В этом случае порядок принятия решений о комплексном развитии территории и порядок его реализации должен быть определен Правительством Российской Федерации.

Действующей редакцией Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность осуществления деятельности по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах такой территории.

Механизм реализации решения о комплексном развитии территории

Реализация решения о комплексном развитии территории осуществляется публично-правовым образованием на уровне субъекта или муниципалитета самостоятельно.

Законом № 494-ФЗ предусматривается возможность передачи органами власти полномочий по осуществлению указанной деятельности, специализированной организации, созданной специально для этой цели. Ее организационно-правовая форма, цели и предмет деятельности, порядок и условия управления, финансирования будут определяться учредителем на соответствующем уровне.

Деятельность по комплексному развитию территории может осуществляться уполномоченными органами или организациями как самостоятельно, так и на основании договора о комплексном развитии территории, заключенного по результатам торгов. Существенные условия договора о комплексном развитии территории, основные права, обязанности его сторон, а также их ответственность урегулированы Законом № 494-ФЗ.

В качестве обязательного условия для участия в аукционе на право заключить договор о комплексном развитии территории предусматривается наличие у участников аукциона опыта (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5000 кв.м. в совокупности. Опыт подтверждается наличием разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов, полученных в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В переходных положениях закона определяется правовой статус ранее заключенных договоров о развитии застроенных территорий, договоров комплексного освоения территории и договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Введена норма о том, что указанные договоры сохраняют свое действие в соответствии с условиями этих договоров. Изменение и расторжение ранее заключенных договоров будет осуществляться в порядке, действовавшем на день их заключения.

Адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов

В целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда на территории субъекта Российской Федерации, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства Законом № 494-ФЗ предусмотрена возможность утверждения адресных программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых может быть принято решение о комплексном развитии соответствующей территории.

В адресной программе будет устанавливаться очередность сноса или реконструкции многоквартирных домов. Причем очередность сноса указанных многоквартирных домов будет определяться с учетом их технического состояния.

В целях реализации такой программы широкими полномочиями наделяются субъекты Российской Федерации.

Региональные власти смогут:

• определять содержание программы по сносу и реконструкции;
• утверждать порядок ее формирования;
• определять источники финансирования программы;
• утверждать порядок выявления и учета мнения граждан при ее формировании и реализации;
• определять технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в указанные адресные программы.

Для выхода из программы достаточно более одной трети голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом многоквартирном доме. В случае принятия такого решения на общем собрании многоквартирный дом подлежит исключению из такой адресной программы.

Законом также предусматривается возможность переселения жителей многоквартирных домов, включенных в программу, с использованием механизма обязательного заключения договоров о переходе прав на жилые помещения по решению суда. Для нежилых объектов, в том числе объектов промышленного назначения, прекращение и переход прав на такие объекты предусмотрен по процедуре изъятия для государственных и муниципальных нужд, предусмотренной статьей 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Реализуя полномочия по комплексному развитию территорий, регионы смогут использовать Московский опыт реновации жилья. Программа реновации была запущена Правительством Москвы 1 августа 2017 года. Этот крупный градостроительный проект рассчитан на 15 лет, со сроком завершения всех мероприятий в 2032 году. За время с начала его реализации Московским регионом уже накоплен значительный опыт, который в определенных случаях может быть полезен и в иных субъектах Российской Федерации.

Однозначно можно сказать, что реализация новаций внесенных Законом № 494-ФЗ, с использованием нового механизма комплексного развития территории, будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды, улучшению жилищных условий граждан. Одним из итогов программ реновации должно стать увеличение объемов ввода жилья в стране.

Изменения, внесенные в градостроительное законодательство, направлены на совершенствование института комплексного развития территорий и достижение установленных показателей в сфере жилищного строительства в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами. В рамках национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни», определенной Указом Президента РФ от 21 июля 2020 г. № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года», одним из целевых показателей является улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. метров в год.

По всем вопросам, связанным
с комплексным управлением имуществом
и активами, вы можете обращаться
к специалистам Компании БФТ:
question@bftcom.com
+7 (495) 784-70-00