На сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны последствиями пандемии Коронавируса (COViD-19). Для поддержки хозяйствующих субъектов в наиболее пострадавших отраслях экономики, принят ряд нормативно-правовых документов, в том числе в сфере арендных отношений.

Какие меры поддержки предусмотрены законодательством для защиты арендатора и арендодателя? Что делать с арендной платой? Как правильно предоставить имущественную поддержку?

На эти и другие вопросы постараемся ответить в этой статье. 

МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ ИМУЩЕСТВА

 В рамках мер поддержки бизнеса, арендаторы объектов недвижимого имущества, осуществляющие свою деятельность в пострадавших от коронавируса отраслях, включая малое и среднее предпринимательство, в соответствии с законодательством могут получить имущественную поддержку в виде:

• предоставления отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году;
• уменьшения арендной платы за период 2020 года;
• права одностороннего отказа от договора аренды, до 1 октября 2020 года;
• права продления срока аренды на срок до одного года, на тех же условиях без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Рассмотрим, кто из арендаторов, и на каких условиях может получить указанные меры поддержки.

I. Отсрочка уплаты арендной платы

В соответствии с действующим законодательством отсрочка уплаты предоставляется в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности, за исключением жилых помещений.

Срок предоставления отсрочки уплаты арендной платы: с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года

Дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки к договору аренды недвижимого имущества заключается в соответствии с требованиями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – Постановление от 03.04.2020 № 439).

Условия предоставления отсрочки:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате поэтапно не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года

 Задолженность будет оплачиваться:

• не чаще одного раза в месяц;
• равными платежами;
• в размере не больше половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

б) отсрочка предоставляется:

• в размере арендной платы за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;
• 50 % арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.

в) меры ответственности (пени, проценты, штрафы и иные), в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в связи с отсрочкой не применяются.

Обратите внимание!

Меры ответственности в связи с отсрочкой не применяются, даже если такие меры ответственности предусмотрены договором аренды.

г) не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусмотрено включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

Обратите внимание!

В данном случае может быть исключение: отсрочка в части суммы платежа, относящейся к коммунальным расходам, может быть предоставлена в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, если решением уполномоченного органа субъекта Российской Федерации арендодатель освобождён от оплаты коммунальных услуг.

II. Уменьшение арендной платы за период 2020 года

В соответствии с п.4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ) арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

На уменьшение размера арендной платы могут рассчитывать те субъекты, чье арендованное имущество стало невозможно использовать вследствие введенных органами власти субъекта ограничений. Об особенностях документального подтверждения обстоятельств непреодолимой силы Вы можете узнать в нашей публикации по ссылке.  

Мера поддержки, связанная со снижением арендной платы, предоставляется арендаторам, которые являются субъектами малого или среднего предпринимательства и осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. 

III. Право одностороннего отказа от договора аренды

По договорам аренды, заключенным до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, арендаторы получили право одностороннего отказа от договора, без применения санкций предусмотренных статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендатор может обратиться к арендодателю с требованием:

а) об уменьшении арендной платы по договору аренды;

б) ином изменении условий договора аренды.

Если в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю соглашение не достигнуто, арендатор имеет право, не позднее 1 октября 2020 года, отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок.

В этом случае убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, с арендатора не взимаются.

Обратите внимание!

При досрочном расторжении договора, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату не подлежит (ч. 4 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).

 IV. Право на продление срока аренды

Арендаторы государственного и муниципального недвижимого имущества, по договорам аренды, заключенным по результатам проведения торгов, до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта, получили право продлить аренду на срок до одного года.

Дополнительное соглашение о продлении срока аренды должно быть заключено на тех же условиях (или иных условиях, не ухудшающих положение арендатора) и, что очень важно, без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Главным условием заключения такого соглашения является добросовестность арендатора, надлежащим образом исполняющего все свои обязанности по договору.

Разъяснения по данному вопросу опубликованы на официальном сайте Федеральной антимонопольной службы 17.04.2020г. «О внесении изменений в договоры аренды государственного (муниципального) имущества в связи с введением режима повышенной готовности».

МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 Антикризисную поддержку получили и арендаторы земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

В соответствии с п.6 ст.19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, до 1 марта 2021 года арендаторы земельных участков могут требовать пролонгации договоров аренды при соблюдении следующих условий:

• договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;
• на момент обращения срок договора аренды земельного участка не истек;
• арендодатель не предъявил иск о расторжении договора аренды земельного участка;
• отсутствуют сведения о выявленных в рамках государственного земельного надзора и (или) не устраненных нарушениях использовании земельного участка, являющегося объектом договора.

Обратите внимание!

При заключении соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не учитываются:

• основание заключение договора аренды земельного участка (на торгах или без торгов);
• наличие задолженности по арендной плате. 

МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

 Арендаторам по договорам аренды федерального имущества:

а) составляющего государственную казну Российской Федерации, в том числе земельных участков, предоставляются преференции в виде:

• отсрочки уплаты арендной платы;
• освобождения от уплаты арендных платежей.

б) закрепленного на праве оперативного управления или на праве хозяйственного ведения, предоставляется преференция только в виде отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» (далее – Распоряжение от 19.03.2020 № 670-р) освобождаются от уплаты арендных платежей за период с 1 апреля 2020 г. по 1 июля 2020 г. субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, и осуществляющие виды деятельности в пострадавших отраслях российской экономики.

Для получения имущественной поддержки арендатор определяется:

• по основному и (или) дополнительным видам экономической деятельности, по договорам аренды государственной казны Российской Федерации;
• по основному виду экономической деятельности, по договорам аренды федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

информация о которых содержится в ЕГРЮЛ либо ЕГРИП по состоянию на 1 апреля 2020г.

Эта же преференция распространяется и на организации, которые включены в реестры:

• социально ориентированных некоммерческих организаций в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23 июня 2020 г. № 906 «О реестре социально ориентированных некоммерческих организаций»;
• некоммерческих организаций, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2020 г. № 847 «О реестре некоммерческих организаций, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающие такое освобождение, заключаются в течение 7 рабочих дней со дня поступления соответствующего обращения арендатора.

МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ – СОБСТВЕННИКОВ ИМУЩЕСТВА

Поддержка арендодателей – собственников объектов недвижимости, предусматривается в части уплаты:

• налога на имущество;
• земельного налога;
• арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости.

С 1 апреля 2020 высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе издавать нормативные акты, продлевающие в 2020 году установленные в регионах сроки уплаты транспортного налога, налога на имущество организаций и земельного налога, а также авансовых платежей по ним. Мера применяется, если указанные сроки не были продлены Правительством Российской Федерации, либо если предусмотрены более ранние сроки уплаты этих налогов и авансовых платежей по ним.

Региональным и муниципальным органам власти рекомендовано снизить имущественные налоги для арендодателей в «обмен» на снижение ставок аренды или отсрочки платежей для арендаторов отдельных категорий бизнеса, в т.ч. в отношении объектов недвижимости, находящихся в частной собственности.

В письме Федеральной налоговой службы России от 09.04.2020 № БС-4-21/5994@ «О рекомендуемых пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 мерах поддержки, касающихся налогообложения объектов недвижимости, находящихся в аренде» содержатся рекомендации по вопросам реализации мер поддержки, касающихся уплаты налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц, земельного налога (в части установления налоговых льгот) по объектам недвижимости, находящимся в аренде.

Регионы и муниципальные образования могут реализовать свои антикризисные меры поддержки. Такая возможность установлена в п. 5 Требований, утвержденных Постановлением от 03.04.2020 № 439, п.4 Распоряжения от 19.03.2020 № 670-р.

Для реализации мер по снижению арендной платы за имущество и земельные участки, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уполномоченными органами власти должны быть приняты соответствующие решения.

Например, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности», освобождение от платежей действует в Москве для организаций и индивидуальных предпринимателей (ИП), в установленных сферах деятельности, в отношении аренды земли и нежилого фонда.

Для получения поддержки арендодателям - собственникам имущества необходимо уточнить, принят ли в субъекте или муниципальном образовании аналогичный документ, устанавливающий льготы в части арендной платы, а также порядок их получения.

Мы готовы в любое удобное для Вас время предоставить более подробную консультацию по данной тематике. По всем интересующим вопросам Вы можете обратиться к экспертам Компании БФТ: question@bftcom.com , тел. +7 (495) 784-70-00.